如何准确计算房地产投资回报率

　　据中原地产从业员的经验所得：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：
　　
　　租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
　　
　　举例：投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位，总价为42万元，成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成13万元，按揭贷款29万元，月供款约为2000元（供20年）。何先生将其以月租金3000元出租。
　　
　　那么计算租金回报率＝3000×12/420000＝8.6％
　　
　　这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
　　
　　中原地产的从业员建议，投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报，公式为：
　　
　　投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
　　
　　以上述举例的数据代入分析：由于何先生买的是二手房，可以立即将物业出租，不存在期房的空租时间，计算投资回报率＝（3000-2000）×12/130000＝9.2％
　　
　　这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。
　　
　　目前广州房地产市场上，住宅投资回报在6％以上，视为可接受的回报率，8％以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出，虽然，上述两个投资回报率的计算方法，并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，但如需要考虑所有因素，计算过程会变得复杂繁琐，所以作为投资参考，用上述两种计算方法就已经足够。

责任编辑：小平