怎么确定房地产拍卖底价?

　　摘要：拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。那么怎么确定房地产拍卖底价?下文上海房产律师为您详细介绍。

　　1.对于任何一宗房地产拍卖底价的评估测算，最基本的方法是成本估法，它是一种以建造房地产所需耗费的各种费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税费，扣除折旧因素来确定房地产价格的，它是生产费用价值论的产物，用这种方法测算所得房地产价格，是房地产最低值。但房地产的拍卖价格往往反映房地产现时市场价格，因此仅用成本估价法来确定拍卖底价是不科学的，也是不易被委托人接受的，它只能作为拍卖师心目中的一个最低参考值。要科学合理地测算房地产拍卖底价，还必须辅之以其他估价方法进行综合评估。

　　2.最能反映拍卖房地产现时市场价格的评估方法当属市场比较法，它的理论依据是房地产交易市场中的类比替代原理，也就是在测算房地产拍卖底价时，将拍卖标的房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，用已经发生了交易的类似房地产既知价格相比照，对交易的时间因素、区域因素、个别因素等进行分析，综合修正，测算所得价格即为该房地产拍卖时点的市场价格。应用这一方法测算评估，要求拍卖师掌握足够数量的真实的交易实例。有条件的可以收集整理建立房地产市场交易实例资料库，以备测算底价之用。值得注意的是，应用市场比较法，虽然适合任何类型的房地产拍卖底价的测算，但因为市场是动态的、随机的，所以要随时间的变动而进行时间价值的修正。有时市场不确定因素导致测算结果偏高，不利拍卖成交，因此在拍卖实践中经常采取成本法和市场比较法测算的均值下限作为拍卖师心目中的基本保留价。

　　3.对于一些特殊的拍卖房地产，如地处繁华黄金地段的商业用途房地产的拍卖底价，用成本法评估测算结果与实际市场价值大相径庭，相差甚远。且市场交易实例可比性不强，人们对拥有这样的房地产预期未来的价值和收益又十分看好。在这种情况下，最佳的拍卖底价测算方法莫过于采用收益资本化法对拍卖房地产进行评估测算，以使其在实施拍卖时实现其最高价值。

　　收益资本化法又称收益还原法，是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价法。它的基本思想是，房地产使用寿命相对长久，若拥有一宗经营性的房地产，将会在其未来存续期间源源不断地给所有者带来经济利益，就如同银行的储蓄利率一样，这时的房地产价格就相当于存入银行能够获得相同数量利息收益的货币额。它的基本公式为：V=a/r，这里V表示房地产的价格;a表示房地产的纯收益;r是还原利率。当然在应用这一方法测算评估房地产拍卖底价时，还要考虑房地产的使用寿命期限、经营费用和还原利益的变动等因素。因为本文不是专门讨论房地产评估，这里不做赘述。但值得注意的是，由于此方法测得房地产价格相对较高，因此除极具商业价值的房地产和拥有众多竞买人的情况下，一般不能采用这种方法去测算房地产拍卖底价，即使采用了这种方法，也要与市场比较法、成本法等结合使用，相互参照修正，来确定房地产拍卖底价。

　　除此之外，还有像路线价法、剩余法、假设开发法、购买年法以及长期趋势法，等等。这里不一一细述。拍卖师应在日常拍卖活动中，潜心研究房地产拍卖底价测算方法，大胆尝试，逐渐摸索，综合分析，合理运用，科学测算，对任何一宗将要拍卖的房地产做到心中有价。