房地产估价的知识

　　摘要：房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。下面由上海房产律师咨询为您介绍房地产估价的相关知识，供大家参阅!

　　一、房地产估价专业人员

　　房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

　　二、估价目的

　　估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

　　如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

　　三、估价原则

　　估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

　　四、估价程序

　　一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。

　　五、估价方法

　　科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格;2.参照重新建造类似房地产所需要的费用;3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

　　由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。

　　每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。