未取得土地使用权的房子能否购买

　　开发商必须取得国有土地使用权才能销售商品房

　　读者咨询：

　　在某公司工作的张先生电话咨询，他在远郊看好一户现房，该房依山傍水价格便宜，在谈购房合同时，开发商拿不出土地使用权证书。经过这位先生了解，该开发项目是当地乡政府开发的，没有办理土地审批手续，也就更谈不上有土地使用权证书了，这位先生还想买这户房，问律师能不能买。 

　　律师回答：

　　这户房绝对不能买，按照有关规定，该开发商在没有取得该宗土地使用权之前不允许销售。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，必须使用国有土地。”《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得房地产使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

　　1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并已经取得土地使用权证书;

　　2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他用地条件。

　　转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售的，应当符合以下条件：

　　1.现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　4.已通过竣工验收;

　　5.拆迁安置已经落实;

　　6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　7.物业管理方案已经落实。

　　《商品房销售管理办法》第7条2款中使用土地批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。

　　按照以上的规定，开发商建商品房必须使用国有土地，并且取得土地使用权证书，这是商品房具备销售条件的基础，没有这个基础就不具备商品房销售条件，此商品房是禁止销售的。如果签订了购房合同也是无效合同，这样的合同是不受国家法律保护的。

　　开发商不管是以出让方式还是以转让方式取得土地使用权，土地费用占开发成本比重较大，而作为开发商往往因为资金不足，土地转让费少交，甚至不交，有的干脆就不办土地审批手续，由于其降低了开发成本，以低于同一地段的价格销售，而购房人有时只看到价格便宜一面，没有看到其购房风险，最终受害的还是购房人。