广东省佛山市人民政府办公室转发市国土资源局等部门《关于推进旧厂房改造若干问题实施意见》的通知

　　发文单位：广东省佛山市人民政府办公室

　　文　　号：佛府办(2008)67号

　　发布日期：2008-2-22

　　执行日期：2008-2-22

　　各区人民政府，市有关单位：

　　为加快推进我市旧厂房的改造，经市政府同意，现将市国土资源局、建设局、规划局、财政局分别制定的《关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○○八年二月二十二日

　　佛山市国土资源局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

　　为加快推进旧厂房改造，落实市政府有关政策，根据《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》(佛府(2007)68号)精神，现就旧厂房改造涉及国土资源管理工作的有关问题，提出如下实施意见：

　　一、关于土地规划问题

　　旧厂房改造建设项目应当符合全市土地利用总体规划和城市建设总体规划。

　　二、关于土地整合问题

　　以实现城市规划目标、推动旧厂房改造建设为目的，坚持有效利用土地和集约利用土地的原则，合理调整土地用途。各区可以多种途径，积极探索盘活、整合各类建设用地和解决历史遗留问题的方法，保证旧厂房改造的建设用地需要。

　　三、关于土地权属问题

　　(一)旧厂房改造时，涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙，属原划拨用地批文范围的经公示后由政府直接收回土地使用权;属农村集体留用的原划拨用地批文范围的通道、边角地、间隙，经公示后应当确权给原用地批文的土地所有权人;以出让方式取得的土地涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、边角地、间隙，确权给该建筑物或地块的所有权人。

　　(二)在旧厂房改造项目规划范围内，经划拨或出让方式取得但目前仍未开发的土地，非政府原因超过约定开发期限2年以上的，按处置闲置土地的程序由政府依法收回后注销原土地证，统一纳入旧厂房改造项目。

　　(三)旧厂房改造时，对于产权人不同、土地使用性质和类型不同的地块，由区、镇(街道)按照共同投资、共同受益、共担风险的原则协调处理，进行改造。

　　(四)旧厂房改造时，界线两侧的国有土地与集体土地之间的插花地，在面积相等、规划用途一致、原被征地农村集体与调换土地农村集体一致和村民代表大会同意的前提下，经区政府批准，集体建设用地与国有建设用地可通过调整原征地界线方式直接调换使用(报原征地批准机关备案)，调换土地的所有权性质也相应直接变更，也可依法将集体土地征收为国有土地后再调换使用。

　　(五)1987年1月1日之前无合法权属来源的旧厂房改造用地，可按1995年3月11日国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》确定土地权属。

　　(六)1987年1月1日至1998年12月31日间已使用的没有用地批文且纳入旧改范围的建设用地，由区政府根据尊重历史、实事求是的原则，按有关规定处理后再确权。

　　(七)不改变土地用途的旧厂房改造后，与改造工业项目相关的配套生产性服务业，包括办公、研发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、员工村、公共食堂等，必须与主体建筑同步进行，且其面积比例不超过工业用地总面积的7%，核发工业用途的土地使用证(不能分割发证)。

　　四、关于集体建设用地转国有问题

　　对于旧厂房改造中涉及集体建设用地转国有的，按征收土地报批形式组织材料上报审批。征收时涉及的有关税费如下：

　　(一)新增建设用地土地有偿使用费

　　1、1987年1月1日之前已使用的建设用地，只要能提供土地使用证和有关土地利用现状图件或当年的报建资料依据，不需缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

　　2、1987年1月1日至1998年12月31日间已实际使用的集体建设用地，若能提供合法的土地权属来源证明文件(包括用地批文、土地使用权证等)，不需缴纳新增建设用地土地有偿使用费;否则，需缴纳。

　　3、1999年以后使用的集体建设用地，若办理农用地转用手续时已缴纳新增建设用地土地有偿使用费的(提供有关缴款证明)，不需缴纳该款项;否则，需缴纳。

　　(二)涉及耕地的，需缴纳耕地占用税和耕地开垦费。

　　(三)征地管理费(按征地补偿款总额的2.1%收取)。

　　五、关于土地交易问题

　　(一)旧厂房改造涉及的留用地属国有的，如果土地权属不发生转移(属原土地使用者自行改造)，可免土地公开交易。否则，要按土地公开交易的规定办理。

　　(二)旧厂房改造涉及的农村集体建设用地，发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》和佛山市及各区制定的农村集体建设用地使用权流转规定的，按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目，需按规定办理土地转国有手续。

　　六、关于土地出让金问题

　　(一)农村集体因征地而划留的国有留用地，在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，政府不收取土地出让金。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用者与土地所有者一致，也享受本条规定的优惠政策。

　　(二)凡通过招商引资引入开发商在国有留用地或集体转为国有的土地上合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定收取土地出让金。

　　凡属旧厂房改造范围内收取的土地出让金，按政策属地方留成部分，扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金外，各区政府根据让利于民的原则对旧厂房改造给予资金扶持，经批准通过财政支出专款用于所在农村集体经济组织支农哺农，包括用于保障被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设等在内的支农支出。

　　(三)鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、污染大的企业搬迁。政府不对搬迁企业土地实施收购储备时，搬迁企业的职工安置符合国家有关规定的，搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，可申请财政支出用于职工安置。

　　(四)对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

　　(五)属政府产权的公共建筑用地面积，不计入容积率，不收取土地出让金。

　　(六)鼓励充分开发利用地下空间，超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积，按市场价的40%补缴土地出让金。

　　七、关于土地储备问题

　　旧厂房改造涉及的土地符合政府土地储备要求的，执行市、区有关土地储备政策。对一些储备成本过高、储备价值不大，不涉及公共建设用地的旧改用地，政府可考虑免纳入储备。

　　八、成立旧厂房改造建设土地工作指导组

　　各区分局应尽快成立旧厂房改造建设土地工作指导组，加强对旧厂房改造工作的跟踪、指导，及时解决改造工作遇到的困难和问题，并积极支持配合规划、建设等部门的工作，保证工作的衔接与联动，确保相关的政策措施的落实到位。

　　九、各区可根据本地实际情况制定相应实施细则

　　以上意见执行中如遇有关问题，请及时向我局反映。

　　附件：佛山市建设局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

　　为进一步推进旧厂房改造建设，落实市政府相关扶持政策，根据佛山市政府《推进旧厂房改造的实施意见》(佛府(2007)68号)精神，现就旧厂房改造中涉及建设工作的有关问题，提出如下实施意见：

　　一、关于房产证办理问题

　　(一)在推进旧厂房改造中新建的厂房，只要其土地、规划、建设等手续完备，均按照审批核定办理房产证。

　　1、属于村集体自筹资金拆旧建新的厂房，可按照房屋自建方式办证。

　　2、属于村集体自建的厂房，若需要转让，可按一般房产转让程序要求办理产权证，出租的办理租赁登记备案手续。

　　(二)各区建设部门应对纳入旧厂房改造范围的房产办证情况进行全面了解，加强与规划、国土部门的沟通协调，争取尽快依法解决其房产证办理问题。

　　1、属于没有土地证而不能办理房产证的，当事人提出申请，由国土部门按照规定处理土地使用权问题;

　　2、属于规划手续问题不能办理房产证的，当事人提出申请，由规划部门按照规定处理其房屋规划报建问题;

　　3、属于房屋安全使用问题不能办理房产证的，当事人提出申请，由建设部门按照规定组织相关机构对其房屋进行安全鉴定。

　　(三)对于由村集体与开发商合作建设，需要拆迁的厂房，其厂房现有的面积可作为与新厂房进行房屋交换办理房产证。

　　(四)通过旧厂房改造新建商品厂房可按照有关规定进行转让、销售、出租。购买商品厂房的单位和个人可依照有关规定办理相关的产权证。

　　二、关于厂房拆迁问题

　　(一)属于在集体土地实施拆迁厂房的，无需按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定办理房屋拆迁许可证，直接由村集体按照自行改造建设的程序进行拆迁，但改造方案应报镇(街道)政府批准，并报区备案。

　　(二)属于国有土地的旧厂改造项目，按照规定纳入城市拆迁管理范围。对符合规定的，由建设部门办理房屋拆迁许可证，处理有关的拆迁矛盾纠纷。

　　(三)属于国有土地的建设项目需要进行厂房拆迁的，由各镇(街道)按照建设部门的要求，做好年度的房屋拆迁计划的编制和申报。

　　三、关于拆迁补偿问题

　　坚持平等原则，要按照改造后优于改造前的标准制定改造安置方案。

　　(一)属于集体自行改造建设，其改造安置方案由村集体自行制定，经村民大会通过，镇(街道)审核，区批准执行。批准执行的改造安置方案，作为村集体补偿安置依据。

　　(二)属于国有土地开发建设的房屋拆迁补偿安置方案，由拆迁单位按照房屋拆迁补偿有关规定，协调村居委制定，区建设部门审核，由区政府批准。拆迁补偿安置方案及详细情况送区建设部门备案后实施。

　　四、关于建设项目报建问题

　　各区建设部门应成立旧厂房改造指导小组，指派专人指导旧厂房办理报建、拆迁、办证等工作。开辟绿色通道，加快申报事项的审批。

　　各区可根据本地的实际情况制定相应的实施细则，集体土地的房产证办理可参照佛府(2002)49号文和市府办(2004)4号文以及佛府办函(2004)61号文的精神制定相关措施。

　　以上意见执行中如遇有关问题，请及时向我局反映。

　　佛山市规划局关于推进旧厂房改造若干问题的实施意见

　　为加快推进旧厂房改造，落实市政府相关扶持政策，根据《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》(佛府(2007)68号)精神，现就旧厂房改造中涉及的规划工作的有关问题，提出如下实施意见。

　　一、关于旧厂房改造范围和标准问题

　　各区旧厂房改造牵头部门和规划主管部门应按照《佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造规划编制要求》，认真组织实施旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)，将旧厂房改造规划纳入城市规划编制体系，为实施旧厂房改造提供科学依据，形成较为完备的规划编制成果体系。

　　旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)编制中，各区应根据实际情况，制定本区旧厂房改造工作的实施方案和年度改造计划，明确改造目标、改造原则、改造范围、改造时序、改造模式和改造策略，为实施旧厂房改造建设提供依据，并指导相应改造片区详细规划的编制。各区旧厂房改造牵头部门应在前期有效介入，协助规划编制单位确定重点改造项目和计划，引导规划编制单位有针对性地开展规划编制工作。

　　旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)编制工作应在2008年2月底前完成。专项规划由各区政府审批，并报市规划局备案。

　　二、关于提高规划服务质量的问题

　　各区应尽快成立旧厂房改造项目规划指导组，由指导组对旧厂房改造项目进行跟踪、指导，确保相关规划报建手续的及时办理。对于各区已确定的旧厂房改造项目，指导组应提前介入，协助改造主体组织编制改造实施方案，引导改造主体科学合理地制定各项建筑容量控制指标。

　　三、关于用地功能和建筑容量控制指标的调整问题

　　(一)旧厂房改造在满足城市公共基础设施承载力的情况下，应集约利用土地。要在符合现行规范和技术规定要求的前提下，综合考虑不同地块的环境状况、历史人文和物业特点，通过专项规划和详细规划的编制，确定用地功能和建筑密度、容积率等建筑容量控制指标。鼓励适度提高工业用地的建筑容积率，对节约集约利用土地，提高建设用地利用效率的工业项目由各区制定鼓励措施。

　　(二)旧厂房改造项目用地功能和建筑容量控制指标应符合相关规划和技术规定要求，产业园区内旧厂房改造控制性详细规划还应满足《广东省产业园区规划建设指引》及《工业项目建设用地控制指标(试行)》(国土资源部(2004)232号)的相关要求。确需调整的，按以下办法进行：

　　1、对于需要修编原控制性详细规划或未编制控制性详细规划的地块，通过编制地块的控制性详细规划，科学合理地确定地块用地功能和建筑容量控制指标，控制性详细规划经法定程序报批后实施。

　　2、调整已编制控制性详细规划地块的用地功能和建筑容量控制指标，由原组织编制控制性详细规划的城市规划部门或镇人民政府提出建议后按有关审批程序要求上报批准后实施。

　　四、关于各层次相关规划的衔接问题

　　控制性详细规划的编制应以上层次规划为依据，编制过程中应加强与已编制完成的《佛山市城市总体规划(2005-2020)》、土地利用总体规划、近期建设规划、各专项规划等衔接和协调。

　　对于正在进行分区规划编制或总体规划修编的区域，在相关上层次规划成果未正式审批前，为保证各区近期重点推进的旧厂房改造试点和示范项目的及时推进，可考虑根据已初步确定的分区规划阶段性成果或总体规划纲要， 按法定程序开展相关片区的控制性详细规划编制和审批工作。

　　五、关于规划编制项目采购方式的确定问题

　　旧厂房改造专项规划(或“三旧”改造专项规划)和部分片区详细规划的编制，具有时间紧、任务重和编制费用较少等特点，通过公开招投标方式确定规划编制单位，从前一阶段各区规划分局反映的情况来看，许多高等级、高水平规划设计单位不愿意应标，造成部分项目出现了流拍和无人应标的情况，影响了规划编制和旧厂房改造工作的顺利推进。因此，各区可根据实际情况，在各区规划分局和相关职能部门进行联合审查和核准同意的基础上，采取政府采购、邀标或其他可行方式，加快规划编制进度。

　　各区可根据本地的实际情况制订相应的实施细则。

　　以上意见执行中如遇有关问题，请及时向我局反映。

　　佛山市财政局关于推进旧厂房改造财政扶持的实施意见

　　根据市政府《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》(佛府(2007)68号)精神，为进一步推进旧厂房改造，落实市政府关于推进旧厂房改造的相关扶持政策，提出如下实施意见：

　　一、加大区级财政对旧厂房改造的扶持力度。各级财政部门要调整支出结构，对旧厂房改造给予一定的财政扶持。扶持的方式可采取贴息、补贴、奖励等方式。主要包括以下方面：

　　(一)财政贴息。对符合市重点改造范围的旧厂房进行改造提升，根据其贷款情况给予一定数额的资金贴息。

　　(二)财政资助。对推进旧厂房改造与集约利用土地，产业结构优化，促进生态和谐发展，建设都市型工业区、第三产业服务区，给予适当无偿资助。

　　(三)土地出让金政策。原属农村集体土地的旧厂房改造，转为国有土地且发生转让的，政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，按《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综(2006)68号)有关规定，由区级财政列支，部分或全部专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。

　　二、对在旧厂房改造中，涉及的各项行政性事业性收费和税收收入按政策规定，属市级留成部分的，经批准同意后，可专项安排资金用于在旧厂房改造中相关的支出需要。

　　广东省佛山市人民政府办公室