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疫情期间商业用房承租人能否主张减免房屋租金|判例解析
来源：上海房地产律师网 作者：admin 时间：2022-07-27 10:10:42
疫情期间商业用房承租人能否主张减免房屋租金|判例解析
新冠疫情对我们生活的方方面面都造成了影响。与此同时，新冠疫情下房屋租赁合同纠纷的案件数量也进一步增长。那么受疫情影响的商业用房承租人能否主张减免房屋租金呢？
声明：本文为赵玉娟律师团队原创，如转载需经作者同意。
【案例概述】
案号：（2022）豫1002民初694号
案由：房屋租赁合同纠纷
基本案情：
2016年9月21日，许昌源通电子有限公司（下称源通电子）与许昌市金冠眼镜有限公司（下称金冠眼镜）签订《房屋租赁合同》，合同约定源通电子将其名下位于许昌市拥有自主产权的房屋，一至五楼租赁给金冠眼镜使用。租赁期限为六年，自2016年11月1日起计算至2022年10月30日止。2016年11月1日至2019年10月30日，全年租金共计200万元，2019年11月1日至2022年10月30日止，全年租金22万元。2020年9月11日，源通电子、金冠眼镜签订《补充房屋租赁协议》，协议约定对原协议进行补充修改：原协议约定源通电子将1-5层均出租给金冠眼镜，现修改为源通电子将一层房屋出租给金冠眼镜，2-5层金冠眼镜不再租赁。金冠眼镜已经另租出去的3-4层及闲置的2层、5层，全部交回源通电子。租赁期间自2020年11月1日至2022年10月30日止。每年租金为80万元。第一年租金分两次支付，2020年10月1日前，金冠眼镜向源通电子支付40万元，2021年4月1日前支付40万元。第二年租金分两次支付，2021年10月1日前，金冠眼镜向源通电子支付40万元，2022年4月1日前支付40万元。协议签订后，金冠眼镜在支付2021年11月1日至2022年4月30日的租金时，仅支付租金333333元，剩余66667元租金未付。
因新冠疫情原因，许昌市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2022年1月4日发布《关于进一步加强疫情防控工作的通告》（2022年1号），暂停室内公共场所的运营活动，金冠眼镜于2022年1月4日暂停营业。许昌市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2022年1月24日发布《关于有序恢复正常生产生活秩序的通告》（2022年6号），低风险地区有序恢复生产生活，金冠眼镜于2022年1月24日恢复营业。
【法院观点】
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。源通电子、金冠眼镜签订的《房屋租赁合同》、《补充房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，许昌市金冠眼镜有限公司未按照《补充房屋租赁协议》履行支付租金的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。金冠眼镜在2021年11月1日至2022年4月30日租赁期间，因新冠疫情原因，停止营业20天。新冠疫情属于不可抗力，根据公平原则，双方均应分担不可抗力免责规则，因金冠眼镜遭遇新冠疫情导致暂停营业期间的租金损失以双方各自承担一半为宜，即源通电子减免金冠眼镜应支付的租金22222元（66666元÷30天×20天÷2），故许昌源通电子有限公司要求许昌市金冠眼镜有限公司支付租金44444元的请求合法，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，因归责于不可抗力，源通电子要求金冠眼镜支付滞纳金的请求，本院不予支持。金冠眼镜要求源通电子减免3个月房租、并返还1个月房租66666元的抗辩主张，无法律及事实依据，本院不予采纳。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
二、减轻各类企业负担
………
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
【律师建议】
虽然受新冠疫情影响暂停营业的商业用房承租人可以不可抗力为由主张减免房屋租金，但租金也不是可以全部退还。实践中法院通常需要考虑疫情具体影响的期间以及双方的责任，从疫情持续时间、当地疫情防控政策、对承租人的影响、案涉房屋的性质、用途以及双方当事人的履约情况多方面平衡租金责任分担。
面对上海目前紧张的疫情局势，上海高院也发布了关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答。承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
新冠疫情对我们生活的方方面面都造成了影响。与此同时，新冠疫情下房屋租赁合同纠纷的案件数量也进一步增长。那么受疫情影响的商业用房承租人能否主张减免房屋租金呢？
声明：本文为赵玉娟律师团队原创，如转载需经作者同意。
【案例概述】
案号：（2022）豫1002民初694号
案由：房屋租赁合同纠纷
基本案情：
2016年9月21日，许昌源通电子有限公司（下称源通电子）与许昌市金冠眼镜有限公司（下称金冠眼镜）签订《房屋租赁合同》，合同约定源通电子将其名下位于许昌市拥有自主产权的房屋，一至五楼租赁给金冠眼镜使用。租赁期限为六年，自2016年11月1日起计算至2022年10月30日止。2016年11月1日至2019年10月30日，全年租金共计200万元，2019年11月1日至2022年10月30日止，全年租金22万元。2020年9月11日，源通电子、金冠眼镜签订《补充房屋租赁协议》，协议约定对原协议进行补充修改：原协议约定源通电子将1-5层均出租给金冠眼镜，现修改为源通电子将一层房屋出租给金冠眼镜，2-5层金冠眼镜不再租赁。金冠眼镜已经另租出去的3-4层及闲置的2层、5层，全部交回源通电子。租赁期间自2020年11月1日至2022年10月30日止。每年租金为80万元。第一年租金分两次支付，2020年10月1日前，金冠眼镜向源通电子支付40万元，2021年4月1日前支付40万元。第二年租金分两次支付，2021年10月1日前，金冠眼镜向源通电子支付40万元，2022年4月1日前支付40万元。协议签订后，金冠眼镜在支付2021年11月1日至2022年4月30日的租金时，仅支付租金333333元，剩余66667元租金未付。
因新冠疫情原因，许昌市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2022年1月4日发布《关于进一步加强疫情防控工作的通告》（2022年1号），暂停室内公共场所的运营活动，金冠眼镜于2022年1月4日暂停营业。许昌市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2022年1月24日发布《关于有序恢复正常生产生活秩序的通告》（2022年6号），低风险地区有序恢复生产生活，金冠眼镜于2022年1月24日恢复营业。
【法院观点】
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。源通电子、金冠眼镜签订的《房屋租赁合同》、《补充房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，许昌市金冠眼镜有限公司未按照《补充房屋租赁协议》履行支付租金的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。金冠眼镜在2021年11月1日至2022年4月30日租赁期间，因新冠疫情原因，停止营业20天。新冠疫情属于不可抗力，根据公平原则，双方均应分担不可抗力免责规则，因金冠眼镜遭遇新冠疫情导致暂停营业期间的租金损失以双方各自承担一半为宜，即源通电子减免金冠眼镜应支付的租金22222元（66666元÷30天×20天÷2），故许昌源通电子有限公司要求许昌市金冠眼镜有限公司支付租金44444元的请求合法，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，因归责于不可抗力，源通电子要求金冠眼镜支付滞纳金的请求，本院不予支持。金冠眼镜要求源通电子减免3个月房租、并返还1个月房租66666元的抗辩主张，无法律及事实依据，本院不予采纳。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
二、减轻各类企业负担
………
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
【律师建议】
虽然受新冠疫情影响暂停营业的商业用房承租人可以不可抗力为由主张减免房屋租金，但租金也不是可以全部退还。实践中法院通常需要考虑疫情具体影响的期间以及双方的责任，从疫情持续时间、当地疫情防控政策、对承租人的影响、案涉房屋的性质、用途以及双方当事人的履约情况多方面平衡租金责任分担。
面对上海目前紧张的疫情局势，上海高院也发布了关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答。承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
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