二手房买卖多几个心眼儿

　　许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。其实，有些简单装修掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。再比如，顶层房屋是否发生过漏雨现象，底层住户是否多次出现下水道淤堵，都是无法通过看房得知的。一位中介公司的工作人员告诉记者，有些购房者在居住了一段时间以后，才发现房子存在类似毛病，随后找到代理的中介要求赔偿。

　　购房者应该在交易前，知道房屋的真实情况。一方面，房地产经纪人有责任向购房者明示房子的瑕疵。买主也应该详细地检查核实房屋的每一个细节，包括建筑结构有无不均匀沉降、墙体裂缝、墙面渗水等现象，屋面、卫生间、厨房的防水功能如何，房间的门窗、上下水、供暖、煤气、热水器、电源、电梯、消防情况。此外，还要调查房屋是否有有线电视、电话、保安监控及计算机网络。

　　采用这种实勘的方式固然好，还有个问题，就是房主不说真话怎么办?这时，购房者可以到当地的物业管理部门，或是原产权单位相关科室了解情况。类似顶层漏雨的现象对于物业管理公司而言，是一个重大问题，维修组都保留相关记录。好多细节，还是要靠买主自己的眼睛，细心观察了!

　　购二手房多几个心眼儿

　　1.房主是谁。假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。

　　2.到房地产交易管理部门、当地派出所查询房屋是否会拆迁。

　　3.是否有私搭私建部分。

　　4.确认房屋的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。

　　5.到小区物业管理部门了解所购房屋的维修历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱等;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气等的费用。

　　6.邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　7.物业管理的水平。水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭;保安水平怎样;小区绿化如何;物业管理公司提供哪些服务。

　　8.了解往后居住的费用。物业管理费的收取标准;车位的费用。

　　二手房买卖合同十要素

　　依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在二手房买卖合同中是必不可少的：

　　一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

　　二、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、

　　格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

　　三、价款这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

　　四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

　　五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

　　六、解决争议的方式是采用仲裁方式还是诉讼方式。如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

　　七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成熟或不成熟;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。

　　八、合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

　　十、附件在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。