儿子私签拆迁协议母亲不知情，卖房无效

【案子详情】

只因儿子周某中瞒着老母私自与县交通局签订了房屋拆迁协议，并取得了一块安置地，但因拆迁协议非兆某绕所签，无法为自己办理土地使用权证。一怒之下，兆某绕将儿子与县交通局一起告上了法庭，要求确认拆迁协议无效。近日，某县人民法院一审判决儿子周某中与县交通局签订房屋拆迁协议无效。

原告兆某绕与被告周某中系母子关系。1983年，兆某绕与丈夫于在县城建了一幢土砖结构房屋，并办理了房屋宅基地使用权证。1990年兆某绕丈夫去世，留下原告和周某中三兄妹，现三个子女均已成家立业。2009年，因县城外环路拓展建设，兆某绕居住的房屋需要拆迁。作为家里的独子，周某中便与县交通局签订了一份房屋拆迁协议，并在县城得到了一块安置地建房。但周某中在签订该份协议时未取得母亲等人的同意或委托授权或事后也未得到追认。

【法院审理】

依照继承法的规定，该案中所拆迁的房屋系原告丈夫去世后，在原告取得该房屋一半所有权的前提下，再由原告及三子女共同继承所得的财产。被告周某中在未取得原告等其他共有人同意的情况下，擅自处分该房屋，签订拆迁协议，损害了其他共有人权益，违法法律有关规定。因此，所签拆迁协议应认定为无效。

【律师解说】

上海著名律师赵玉娟从拆迁补偿方式为大家解说儿子私签拆迁协议母亲不知情，卖房无效这个案子。

一、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

二、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

(一)异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

(二)回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

三、两者相结合的补偿方式

顾名思意，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。