无证房屋买卖合同是否有效？

　　摘要：无证房屋买卖合同是否有效？当事人之间就未取得产权证的房屋所签订的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同履行。下面上海房产律师为您做详细介绍。

　　案例：姜女士通过房产中介看好了某小区的一套房屋，并与房主谢某签订了房屋买卖合同，交付定金２万元。后来谢某以家人不同意为由反悔，并称房屋的房产证一直没办下来，买卖合同不生效。姜某坚持要房，谢某最后提出愿意双倍返还定金，姜女士仍不同意，姜女士咨询法律如何规定？

　　解答：我国《物权法》第１５条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，只要双方当事人意思表示真实，且对于房产的权属情况没有误解，双方签订的合同是具有法律效力的。尽管《房地产管理法》第３８条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性的规定。要求房屋登记机关对未取得产权证的房屋不得办理过户登记，是为了保护房屋交易当事人的交易安全所采取的的行政管理措施，并不影响当事人双方签订的房屋买卖合同的效力。

　　提醒：当事人之间就未取得产权证的房屋所签订的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同履行。如果卖方反悔，即构成违约，买方可以依据法律规定，要求卖方继续履行合同。如果买方不愿意要房的，可以要求按照合同约定双倍返还定金或者赔偿损失。

　　知识拓展：无证房屋买卖相关法律风险提示

　　１、《城市房地产管理法》第３８条（２００７年８月３０日修改前为第３７条）关于＂未依法登记领取权属证书＂不得转让的房产的适用范围，理论上及实务中不乏争议，地方司法裁判亦呈现不同样态。笔者认为：就将来取得产权的房屋设定买卖，并不必然导致因当下未领取权属证书而致交易行为的无效；《城市房地产管理法》规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋；该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同；其设置目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。

　　２、我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。问题是：嗣后取得合法处分权，不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力，但至纠纷成诉，合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义，能否适用《城市房地产管理法》第３８条第６项认定合同效力，依然存在讨论余地。

　　３、以无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后，在未办产权证前，买受人亦未依约支付购房尾款，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。签约时明知房屋产权不能及时办理，或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的，约定买受人以领取权评估并预先对违约责任进行约定。

　　４、拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房，以之作为买卖合同的标的，实践中多出现＂无证转让＂情形，一方面存在上述法律适用上的争点；另一方面也因真正权利人的扑朔迷离易造成无权处分情形发生。故此类房屋交易，需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。

　　５、作为房产出卖人，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义。

　　属证为尾款支付条件的条款时，应予以充分的风险务，如不能办理房产权属证明，即使已为交付，亦不能视为已履行合同主要义务，仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。