农村房屋能不能买卖

摘要：近年来，农村的房地产市场日渐活跃，伴随而来的农村自建房买卖纠纷也出现不少，比如农村房屋能不能买卖？上海房产律师在下文为您介绍。

一、农村房屋买卖合同的有效性。

最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。

至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

二、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。

我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

三、宪法对农村房屋买卖的相关规定。

我国《中华人民共和国宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由于宅基地使用权无疑属于土地使用权之一种，因此该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，但宅基地使用权可以依照法律的规定进行转让的原则。

四、土地管理法对农村房屋买卖的相关规定。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。

从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。对于并非同一个村集体组织成员之间的房屋买卖合同纠纷，如诉诸法院，法院将可能认定其为无效。

五、进行农村房屋买卖要注意的事情。

1、不要随意涂改宅基地使用证书，宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书。

2、如果打算在购买农村房屋以后进行翻建，只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

综上，农村房屋买卖原则上是无效的，但是在实践中也会出现例外，法院会考虑社会稳定问题、村民住房等情况进行分析。