卖方不配合过户，买方如何维权？

摘要：买卖双方就房屋买卖事宜达成一致，并签订房屋买卖合同。合同生效后，卖方迟迟不配合过户，买方如何维权？

案情：

出卖人陶某夫妇将位于某小区一套房屋通过某房产中介欲出售，买受人赵某欲购买。后在房产中介的主持下，双方协商达成一致意见，并签订了房屋买卖合同。合同生效后，买受人支付了全部购房款，出卖人也将房屋交给买受人居住。买受人为了办理房地产权证过户手续向有关部门交纳了相关交易税费后，要求出卖人协助办理房地产权证过户手续，但出卖人以种种理由推诿且下落不明。买受人无奈向法院起诉，请求判决出卖人协助买受人办理产权过户手续。

法院审理认为：出卖人通过房产中介将夫妻共有的房屋出售给买受人，双方签订了书面合同，买受人在支付房屋价款后也已入住房屋，双方签订的合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同应受法律保护，双方当事人应予全面履行。我国法律规定，房屋所有权转让应到房屋管理部门办理房屋权属转让登记后才发生法律效力，出卖人应按照双方的约定协助买受人办理房地产权转让登记。遂判决出卖人于判决生效后三日内协助买受人办理房屋所有权转让登记手续。

笔者查阅了该院近几年受理的案件，类似案件每年都有几起，对于此类案件的诉讼请求，买受人有不同的要求，有的起诉请求确认所购房屋产权的归属，有的起诉请求判决出卖方协助配合办理产权过户手续，法院判决中有的按确权案件判决，也有的判决出卖人限期协助买受人办理过户手续。那么，买受人的何种诉讼请求才能达到过户的目的？

笔者认为，房屋买卖合同签订后，出卖人负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人的义务，买受人负有按合同约定支付购房款的义务。出卖人享有房款给付请求权，而买受人则享有占有给付和移转房屋所有权的请求权，双方权利义务对等且相反。因此，买卖双方是一种债权债务关系，其依据合同只能取得债权请求权。

《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则若干问题的意见》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够继续履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

出卖人不履行协助过户义务的，法院判决出卖人协助履行过户义务。由于债权人请求权的标的为债务人应对房地产登记机构作出移转房地产于债权人的意思表示，是一种不可代替的作为义务，直接、间接的执行方法均不能达到目的，因此，法律采用拟制的方法，于判决确定或执行名义成立时出卖人已为其意思表示，由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行。法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地产登记机构发出协助执行通知书。房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。

(周玉道 作者单位：芜湖县法院)