购买抵押的房子要注意什么？

摘要：购买已抵押的房子，风险肯定是有，奈何商品房房价过高，而抵押房相对便宜，那么抵押房子如何购买才安全？

根据我国《担保法》的规定，已经抵押的房屋还是可以进行买卖的，但买家购买抵押房有以下几个风险，小编也为您提供了一些规避风险的建议，以供参考。

一、若卖家未通知抵押权人或者未告知购房者，转让行为无效

卖家是房屋的产权人，也是房屋的抵押人，根据《担保法》第149条及房地产抵押相关法律法规的规定，抵押人转让已办理抵押登记的房屋，应当通知抵押权人并告知购房者房屋已被抵押的情况。若抵押人未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效。

因此，根据这些规定，买家购买抵押房时，一定要确认抵押权人(一般是银行)是知情的，否则转让行为就无效了。

二、银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷

购房者购买已被抵押的房屋风险比较大，还体现在一个方面：如果抵押人在向银行还贷方面出现问题，银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷，这样买家就无法获得房屋，只能向卖家索要违约赔偿。所以，在这种情况下，买家一定要衔接好卖家抵押人与购房者的房屋交易手续和抵押人与银行解除抵押手续的时间。

因此，购房者在与卖家签订房屋买卖合同前，应得到银行的明确承诺。可以由银行密切配合，保证收到相应数额房款后即解除抵押，最好是签买卖合同与解押手续一并操作，总之，如果购房者能掌握好支付房款与解除抵押之间的合理衔接，就能使自己的购房风险降到最低：

1、尽量压缩付首付至过户的时间。如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：首先，买家要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；再次，卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；最后，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

2、尽量将首付直接付到卖家的贷款银行为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。

三、抵押房转让附有条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记

抵押财产要实现转让需要附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。实践中，有的卖家认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张房屋买卖协议无效。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，房屋就不得进行过户登记，不发生物权转移。

因此，买家在房屋合同生效后，应尽早办理转移登记手续。过户前卖方反悔，买家就无法取得房屋产权，只能依照合同法等相关法律法规获得赔偿。