《上海市房地产登记技术规定(试行)》一般规定

2.一般规定

2.1(可登记的房地产范围)

本规定所称的房地产包括：

(一)建设用地，包括地上和地下建设用地;

(二)房屋等建筑物、构筑物，包括地下建筑物、构筑物。

2.2(可以登记的房地产权利)

2.2.1下列房地产权利的取得、设立、转移、变更或者终止，当事人可以申请登记：

(一)建设用地使用权;

(二)房屋所有权;

(三)房地产抵押权;

(四)地役权;

(五)其他依法可以登记的房地产权利。

2.2.2下列与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记：

(一)预购商品房及其转让;

(二)以预购商品房设立抵押权;

(三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让;

(四)房地产的转让、抵押。

前款情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人按照约定可以单方提出预告登记申请。

2.3(可以登记的与房地产权利相关事项)

2.3.1下列与房地产权利有关的文件，当事人可以申请登记：

(一)房屋租赁合同，包括房屋出租、转租、承租权转让或者交换、预租合同等;

(二)房屋使用公约;

(三)物业管理文件;

(四)建设用地使用权抵押权人、房屋建设工程抵押权人同意商品房转让时注销相应部位抵押权的承诺书;

(五)其他与房地产权利有关的文件。

2.3.2下列已经发生法律效力的文件可以办理登记：

(一)司法机关、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的生效法律文件;

(二)行政机关依法作出的征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定;

(三)行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件以及已完成整改的证明文件;

(四)行政执法机构对附有违法建筑的认定文件以及已完成整改的证明文件。

2.4(登记程序)

房地产登记程序一般包括：

(一)申请;

(二)受理、收费和核验契税;

(三)审核;

(四)核准;

(五)记载于房地产登记簿并公示;

(六)缮证或者注记;

(七)发证;

(八)立卷归档。

2.5(土地、房屋的基本单元)

2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房地产登记应当按照土地、房屋的基本单元进行登记。

2.5.2土地以宗地为基本单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

2.5.3居住房屋的基本单元按照下列原则确定：

(一)花园住宅的基本单元为幢;

(二)成套住房的基本单元为套;

(三)非成套住房的基本单元一般为幢。已经按间办理房屋所有权登记的，该幢房屋的其他居住部位可以以间作为基本单元。

2.5.4非居住房屋的基本单元为幢、层、套、间，应具有规划确定的完整功能、可以独立使用、有固定的围护结构，并有明确、唯一的编号。其中，独幢的宾馆、公寓式酒店、影剧院、学校、医院、工厂等以幢为基本单元;综合性建筑，以规划确定具有完整功能、可以独立使用的范围为基本单元;办公楼、商场，以规划批准具有固定围护结构的部位为基本单元。

2.6(登记申请与代理)

2.6.1申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区县登记机构申请登记;当事人可以委托代理人到登记机构申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人到登记机构申请登记。

2.6.2当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当向登记机构提交当事人的委托书。当事人为法人或者其他组织的，提交由法定代表人签署的委托书;法定代理人申请房地产登记的，提交户籍证明;法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有关证明。

2.6.3两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。按份共有的单个共有人可以就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提交其他按份共有人放弃优先购买权的证明的公证文书。

2.7(公证和认证)

2.7.1因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。

2.7.2依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机构提交合同的公证文书：

(一)外国自然人;

(二)华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者;

(三)港、澳、台居民;

(四)在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。

2.7.3当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

2.7.4下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理，确需委托的应当提交有关委托书的公证文书：

(一)自然人处分(转让、抵押)其拥有的房地产申请登记的;

(二)自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权或者地役权登记(因房屋拆迁注销房地产权利的除外)、预购商品房预告登记的;

(三)配偶间变更房地产登记簿记载的权利人的;

(四)已购公有住房增加同住人为房地产权利人申请变更登记的;

(五)自然人申请补发房地产权证和登记证明的;

(六)自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。

2.7.5当事人提交的公证文书非境内公证机构作出的，还需依法办理认证、确认等手续。

2.8(申请登记文件)

2.8.1房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章;代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。

2.8.2房地产登记申请当事人应当按本规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。

2.9(房屋、土地权属调查报告)

房地产登记申请当事人向登记机构提交的房屋权属调查报告(即房屋勘测报告)应当经市住房保障房屋管理局或者区县房屋管理部门备案;提交的土地权属调查报告(即土地勘测报告)应当经市规划国土资源局或者区县规土管理部门确认。

2.10(身份证明)

2.10.1中国公民申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证。无身份证的，可以提交有效军人身份证件、中国护照等公民身份证明;未满16周岁的未成年人可以提交户口簿或者出生证。

前款所称有效军人身份证件，包括军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证或离休干部荣誉证。

2.10.2香港、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交来往大陆通行证或者旅行证或者身份证。

2.10.3外国自然人申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证或者护照。

2.10.4境内法人申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证，境内其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交非法人营业执照或者组织机构代码证;外国企业驻国内机构申请房地产登记的，应当向登记机构提交代表机构登记证。

2.10.5在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。

2.11(涉及国家安全、军事机密的房地产登记)

涉及国家安全、军事机密的房地产登记，有关当事人应当按规定事先办理相关审查手续。

2.12(登记受理)

2.12.1申请房地产登记的，应当到房地产所在地的区县登记机构提交规定的申请登记文件。登记机构应当查验申请登记文件，并根据不同登记申请就共有情况、房地产登记簿记载的权利人是否同意更正以及申请登记文件中需进一步明确的有关事项询问申请人，申请人应当在申请书上签名确认。

申请人提交的申请登记文件齐备的，登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。收件收据按照受理登记申请时间顺序全市统一编号。

2.12.2收件收据应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记机构名称、收件时间，申请人应当在收件收据上签名确认。

2.13(申请登记文件补正)

2.13.1申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，登记机构应当告知当事人收件要求。当事人要求登记机构出具书面证明的，登记机构应当一次性出具“申请登记文件补正书”。补正书应当注明当事人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、已出示文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时间。补正书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。补正期限最长不超过30日，逾期未补正的，补正书失效。

2.13.2受理登记申请后，登记机构发现申请事项与提交的申请登记文件不一致或者提交的申请登记文件之间缺乏关联的，应当在规定的登记审核时限内一次性向申请人发出“申请登记文件补正书”。补正书应当注明申请人姓名或者名称、申请登记原因和登记类别、房地产坐落、已提交文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时间，并告知申请人文件补齐日为受理日，补正期限最长不超过30日。补正书一式二份，一份送达申请人，一份由登记机构留存。发出补正书之日起中止审核。

2.13.3申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，申请登记文件补齐日为受理日。受理登记申请后，登记机构发出“申请登记文件补正书”的，登记审核期限从文件补齐日起计算;逾期未补正的，视为未受理，登记机构应当将已提交的申请登记文件复印留存，并通知申请人领取申请登记文件原件。

2.14(房地产登记申请的合并受理)

有下列情形之一的，登记机构可以合并受理下列登记申请：

(一)因房地产转让时，受让人按照规定办理建设用地使用权出让手续的，登记机构可以合并受理房地产转移登记与受让人就该房屋所占范围内建设用地使用权初始登记;

(二)因房地产买卖，受让人就该房地产设立抵押贷款支付房价款的，登记机构可以合并受理房地产转移登记与受让房地产的抵押登记;

(三)商品房预购人以预购商品房设立抵押贷款支付房价款的，登记机构可以合并受理预购商品房预告登记或者预购商品房转让的预告登记与该预购商品房抵押的预告登记;

(四)因建设用地使用权和房屋所有权申请变更登记，致使房地产抵押权变更的，登记机构可以合并受理房地产变更登记与房地产抵押权的变更登记;

(五)未办理建设用地使用权初始登记，房屋建成后，登记机构可以合并受理建设用地使用权初始登记和房屋所有权初始登记;

(六)申请有抵押权记载的房地产转移登记的，登记机构可以合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记申请;

(七)一宗房地产因继承、析产、赠与等情形，继承人同时申请转移登记、变更登记的，登记机构可以合并受理继承的转移登记和相关的转移或变更登记申请。

(八)市房地产登记处认为可以合并受理的其他情形。

2.15(登记申请撤回)

2.15.1申请人申请房地产登记事项在房地产登记簿记载、公示前撤回登记申请的，应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件：

(一)《上海市房地产登记申请书》(原件);

(二)身份证明(复印件);

(三)原登记申请的收件收据(原件)。

2.15.2登记机构应当在收到撤回申请时查阅房地产登记簿，当事人申请撤回的登记事项未在登记簿上记载的，应当准予撤回，所收申请登记文件在作出准予撤回的三日内退还当事人。

2.15.3当事人申请撤回的登记事项已经在房地产登记簿记载的，应当不予撤回。

2.16(实地查看)

登记机构在审核时，发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，必要时可以委托房屋、土地调查机构到房地产坐落地对登记标的物状况进行查看，当事人应当予以配合。实地查看的期限不超过20日，但当事人不配合的除外。

2.17(准予登记)

登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载完毕时予以公示，记载日为登记日。

2.18(登记顺序)

2.18.1建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

2.18.2房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权利方可登记，但依据《条例》规定申请预告登记的情形除外。

2.19(不予登记)

有下列情形之一的，登记机构应当作出不予登记的决定并书面告知申请人：

(一)非法占用土地的;

(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;

(三)不能提供有效的房地产权属证明的;

(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的;

(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

登记机构作出不予登记决定后应当将申请登记文件复印留存，原件退还申请人。

2.20(房地产权证书和登记证明)

2.20.1建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局共同颁发。

2.20.2房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利或者房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件的登记证明，由市登记处颁发。

2.20.3房地产权证书、登记证明应当加盖办理的登记机构公章。

2.20.4颁发的房地产权证书和登记证明由房地产权利人或者其代理人领取，共有房地产权利的，共有人应当协商确定领证人。

2.21(登记的法定文字)

房地产登记簿、房地产权证书、登记证明记载应当使用中华人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。

2.22(归并住房建设用地使用权的记载)

纳入商品住房种类归并范围的原划拨土地上的住房在办理房地产登记时，建设用地使用权取得方式应当记载为“出让”，不记载土地使用年限，并在房地产登记簿和房地产权证的附记栏中记载“归并”。

已颁发房地产权证的上述范围住房，登记记载的建设用地使用权取得方式与前款规定不符的，房地产权利人可以向登记机构申请办理变更登记，登记机构应当为申请人换发房地产权证。