如何签订建设部《商品房买卖合同》（上）

　　建设部、国家工商行政管理局2000年9月13日发布了《关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》，对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》，目前已在全国推广。虽然现在上海采取2000版《商品房预售合同》，但细读此合同范本还是有所裨益的。特别是该合同范本中的有些内容是上海2000版《商品房预售合同》中所不具有的，因此，细读该范本对在沪购房人补充合同内容是很有帮助的。

　　商品房买卖合同示范文本

　　建设部　国家工商行政管理局

　　二○○○年九月十三日

　　编号：GF-2000-0171

　　商品房买卖合同说明

　　1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

　　(这是示范文本合同使用性质的规定。本示范文本并不是强制推广使用的，而是供签约双方进行参考。实践中可以将此文本直接作为商品房买卖(包括预售)的文本，也可以对此文本进行修改删节。)

　　2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

　　(此示范文本为购买商品房而制订，但在买卖二手房、单位内部集资房、房改售房等交易中也可以参照使用)

　　3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

　　(此文本强调合同的自愿原则，签约人有权根据实际情况更改)

　　4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

　　(手写优先原则实际上是重申合同自愿原则)

　　5、对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

　　(当事人在签订合同时，不要留有空项，以防争议发生)

　　6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

　　(实质上是强调购房人的知情权。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，在签订商品房买卖合同之前，出卖人应当向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。概括来说，这些有效证件主要包括以下内容：

　　(1)现售商品房，应当有《商品房销售管理办法》第七条规定的各种材料，并已将材料及房地产开发项目手册报送房地产开发管部门备案。

　　(2)商品房预售，必须取得国家及地方规定的预售条件的证明文件，并取得《商品房预售许可证》。

　　(3)开发商委托房地产中介服务机构代理销售的，委托单位应当在出示上述文件材料的同时，向购房人出示《商品房销售委托书》)。

　　7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

　　(此文本是国家工商局和建设部联合制订的，因此解释权自然归其所有)

　　商品房买卖合同

　　(合同编号：　　　　　　)

　　合同双方当事人：

　　出卖人：_________________________________________________________

　　注册地址：_______________________________________________________

　　营业执照注册号：_________________________________________________

　　企业资质证书号：_________________________________________________

　　法定代邮政编码：_______________________________________________________

　　委托代理人：____________________地址：__________________________

　　邮政编码：____________________联系电话：________________________

　　委托代理机构：__________________________________________________

　　注册地址：______________________________________________________

　　营业执照注册号：________________________________________________

　　法定代表人：____________________联系电话：______________________

　　邮政编码：______________________________________________________

　　买受人：________________________________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】_______________________

　　地址：__________________________________________________________

　　邮政编码：______________________联系电话：______________________

　　【委托代理人】【 】姓名：____________________国籍：_____________

　　地址：__________________________________________________________

　　邮政编码：______________________电话：__________________________

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

　　(这是示范文本制定依据的规定。)

　　第一条 项目建设依据。

　　出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

　　(本条款主要是明确商品房所在项目的合法用地依据。根据我国法律规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。

　　土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付土地使用者的行为。

　　如果出售人所售为非经济适用住房的商品房，其土地使用权的来源是出让，而经济适用房的土地来源是划拨。)

　　该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

　　(以上证件均由商品房项目所在地建规划及建设主管部门批准颁发)　　_____________________________________________________________________。

　　(此处供当事人双方补充约定其他有关建设的依据)

　　第二条 商品房销售依据。

　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

　　(本条是关于商品房销售方式的规定。如果是现售商品房，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。如果是预售商品房，还要填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证的编号。须注意，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前的销售行为或变相销售行为是违法的。)　　 _____________________________________________________________________。

　　表人：____

　　(便于当事人另有约定)

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况。

　　(出卖人应当根据商品房所在项目的《建设工程规划许可证》、批准后的设计等有效的材料填写)

　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

　　(注意指标是否与所附的规划、设计图的标注一致。另外，房屋平面图要约定为合同的附件，其中的朝向及尺寸如墙体厚度、门窗尺寸都要明确标明，并将商品房所在小区的总平面图附上。)

　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

　　(要求出卖人根据《建设工程规划许可证》上载明的内容填写商品房的用途，依据批准的设计图注明房屋结构及层高、层数等。应当注意的是，这里的层高不是净高，包括了楼板的厚度，如果要约定净高，应当特别注明)

　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

　　(封闭式阳台与非封闭式阳台在价格计算上不同。根据《房产测量规范》的规定，全封闭的阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在此一定注意。)

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

　　(商品房的销售面积包括套内建筑面积与分摊的公共面积两部门，其中套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积及阳台面积。公共面积包括公共部位面积与公用房屋分摊面积。

　　在签订合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有资质的测量单位实施测绘，其结果已由房地产行政主管部门审核通过，如现房销售。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房地产测绘资格的单位实施测绘，或还未经主管部门审核通过，如商品房预售。在第一种情况下，按产权证填写建筑面积;第二种情况下，适用“合同约定”的建筑面积即暂测面积。

　　不论是以套内建筑面积还是以建筑面积计算价格，都是以此处相应的面积约定数为依据。)___________________________________________________________________。

　　(此处空白便于当事人更为详尽地对商品房的其他基本情况进行约定。)

　　第四条 计价方式与价款。

　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，

　　总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

　　(按本条计价是按建筑面积确定价款的计价方式。按此计算面积，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米公摊的共有建筑面积价格是一致的。)

　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

　　(按此种算法，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的公共建筑面积数没有直接关系。)

　　3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

　　(按此种计价方法，房价和商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。)

　　4、 ____________________________________________________________________ 。

　　_____________

　　(当事人可自愿选择其他计价方式)

　　第五条 面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　(注意计算面积差异时要与计价方式对应，如按建筑面积计价时要以产权登记时确认的建筑面积确认;按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积为依据确认。)

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　(如果按套计价，则是以整个商品房为计价单位，不牵涉到建筑面积及套内建筑面积计价的问题。

　　根据2001年建设部第88号令《销售办法》：

　　按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

　　按套(单元)计价的预售商品房，房地产开发企业应当在合同中附近所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价不变;套型与设计图纸不一对敌或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。)

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　(房地产管理部门确认的房屋面积，是商品房最终确定面积，也是处理纠纷的依据。)

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：

　　(为了体现合同自愿原则，本示范文本第一种处理方式由当事人协商约定。应当注意的是，如果合同对于处理面积误差有约定的，按约定处理，如果合同没有约定的，《商品房销售管理办法》第二十条明确规定了当事人没有约定面积误差处理的解决办法：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。)

　　1、双方自行约定：

　　(1)_______________________________________________________________;

　　(2)________________________________________________________________;

　　(3)________________________________________________________________;

　　(4)________________________________________________________________。

　　2、双方同意按以下原则处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　___联系电话：_______________________

　　面积误差比= ────────────────×100%

　　合同约定面积

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。