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出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同，是否支持?
来源：上海房地产律师网 作者：admin 时间：2022-07-27 10:06:16
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出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同，是否支持?
黄国英诉郑志儿房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书，案号：（2017）沪01民终1529号。
一、案情简介
2015年4月16日，黄国英作为出售方（甲方）与郑志儿作为买受方（乙方）及上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为居间方（丙方）签订居间协议，约定房屋转让款1,680,000元，其中明确约定乙方有权更改购买人姓名，2016年3月25日，上海市政府发布沪九条，该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。郑志儿此时属于限购人员，无法办理过户手续。
二、争议焦点：出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同，是否支持？
三、法院观点：
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄国英、郑志儿就系争房屋所签的居间协议、补充协议一和补充协议二系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。黄国英主张郑志儿系限购对象，房屋无法过户，合同目的无法实现，故黄国英享有解约权并要求郑志儿承担解约违约金。一审认为，首先，郑志儿在“沪九条”限购政策出台之前购买系争房屋。其次，从合同约定来看，郑志儿有权更改购买人姓名，在郑志儿享有上述权利的前提下，黄国英并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，黄国英主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。
二审法院认为，就黄国英的上诉主张。首先，黄国英的一审诉请系要求解除系争房屋买卖的相关协议、郑志儿承担违约金，二审时黄国英的上诉诉请是要求改判支持其一审全部诉请，但其上诉理由却又主张相关协议应为无效，故黄国英的诉请和主张明显存在相互矛盾之处。其次，就黄国英关于郑志儿不具有购房资格、系争房屋系动迁安置房而在签订协议时不具备上市交易条件的相关主张，因此并不构成协议无效的理由。且又由于居间协议明确约定应在系争房屋取得产权证后双方再办理后续交易手续，而现系争房屋尚未办理产权证，故上述情形亦不构成涉案协议必然不能履行而应解除的理由。第三，就黄国英关于居间协议第14条的约定涉嫌恶意避税的相关主张，因此亦不能否定双方买卖系争房屋的真实意思，故并不构成涉案协议当然无效或解除的理由。第四，就黄国英关于居间协议等系其与郑志儿恶意串通所为，损害张一超的利益，故应属无效的主张，因此属于张一超主张权利的范围，对此张一超亦在一审中提出明确意见并提起了上诉，故此不构成黄国英主张涉案协议无效或解除的理由。
四、律师点评
本案系房屋买卖合同纠纷，法律规定依法成立的合同，受法律保护。本案中原被告双方签订的合同系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。购房人系限购对象导致无法过户，系政府出台相关政策导致，出卖人并不能以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同。并且，本案中双方签订的合同明确约定乙方（购房人）有权更改购买人姓名。在购房人享有上述权利的前提下，出卖人并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，出卖人主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。
五、法律依据
1、《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同，是否支持?
黄国英诉郑志儿房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书，案号：（2017）沪01民终1529号。
一、案情简介
2015年4月16日，黄国英作为出售方（甲方）与郑志儿作为买受方（乙方）及上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为居间方（丙方）签订居间协议，约定房屋转让款1,680,000元，其中明确约定乙方有权更改购买人姓名，2016年3月25日，上海市政府发布沪九条，该文件规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税和社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。郑志儿此时属于限购人员，无法办理过户手续。
二、争议焦点：出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同，是否支持？
三、法院观点：
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄国英、郑志儿就系争房屋所签的居间协议、补充协议一和补充协议二系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。黄国英主张郑志儿系限购对象，房屋无法过户，合同目的无法实现，故黄国英享有解约权并要求郑志儿承担解约违约金。一审认为，首先，郑志儿在“沪九条”限购政策出台之前购买系争房屋。其次，从合同约定来看，郑志儿有权更改购买人姓名，在郑志儿享有上述权利的前提下，黄国英并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，黄国英主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。
二审法院认为，就黄国英的上诉主张。首先，黄国英的一审诉请系要求解除系争房屋买卖的相关协议、郑志儿承担违约金，二审时黄国英的上诉诉请是要求改判支持其一审全部诉请，但其上诉理由却又主张相关协议应为无效，故黄国英的诉请和主张明显存在相互矛盾之处。其次，就黄国英关于郑志儿不具有购房资格、系争房屋系动迁安置房而在签订协议时不具备上市交易条件的相关主张，因此并不构成协议无效的理由。且又由于居间协议明确约定应在系争房屋取得产权证后双方再办理后续交易手续，而现系争房屋尚未办理产权证，故上述情形亦不构成涉案协议必然不能履行而应解除的理由。第三，就黄国英关于居间协议第14条的约定涉嫌恶意避税的相关主张，因此亦不能否定双方买卖系争房屋的真实意思，故并不构成涉案协议当然无效或解除的理由。第四，就黄国英关于居间协议等系其与郑志儿恶意串通所为，损害张一超的利益，故应属无效的主张，因此属于张一超主张权利的范围，对此张一超亦在一审中提出明确意见并提起了上诉，故此不构成黄国英主张涉案协议无效或解除的理由。
四、律师点评
本案系房屋买卖合同纠纷，法律规定依法成立的合同，受法律保护。本案中原被告双方签订的合同系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。购房人系限购对象导致无法过户，系政府出台相关政策导致，出卖人并不能以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同。并且，本案中双方签订的合同明确约定乙方（购房人）有权更改购买人姓名。在购房人享有上述权利的前提下，出卖人并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，出卖人主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。
五、法律依据
1、《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
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