《商品房买卖合同》解读

　　消费者在买房过程中，会遇到许多这样那样的问题，其中非常关键的是如何签订《商品房买卖合同》，有的甚至会陷入某些不诚信的开发商设置的"合同陷阱"中。由于烟台市的房地产开发商在签订商品房买卖合同时一般都是使用的建设部颁布的《商品房买卖合同示范文本》，

　　本文就从示范文本入手，向广大读者介绍一些签订《商品房买卖合同》的知识。

　　商　品　房　买　卖　合　同

　　(合同编号：　　　　　　)

　　合同双方当事人：

　　出卖人：

　　注册地址：_______________________________________________

　　营业执照注册号：_________________________________________

　　企业资质证书号：_________________________________________

　　法定代表人：____________________联系电话：__________________

　　邮政编码：______________________________

　　委托代理人：____________________地址：______________________

　　邮政编码：______________________联系电话：__________________

　　委托代理机构：_____________________________________________

　　注册地址：________________________________________________

　　营业执照注册号：____________________________________________

　　法定代表人：____________________联系电话：___________________

　　邮政编码：______________________

　　买受人：_________________________________________________

　　【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】____________________________

　　地址：________________________________________________________

　　邮政编码：______________________联系电话：____________________

　　【委托代理人】【 】姓名____________________国籍：_______________

　　地址：____________________________________________________

　　邮政编码：______________________电话：______________________

　　说明：以上是关于出卖人及其代理人、买受人及其代理人的名称及基本特征的填写栏目，由双方据实填写就可以了。买受人应注意检查以上栏目内容是否属实。

　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

　　第一条 项目建设依据。

　　出卖人以__________________方式取得位于_______________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_____________。

　　该地块土地面积为_________________，规划用途为____________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】____________。建设工程规划许可证号为__________________，施工许可证号为____________。

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房所在项目经依法审批的各种手续，如用地、规划、施工等证照。如果是一个合法的开发项目，上述证照应完备。买受人应特别查验出卖人所填写的内容与其出示的相应证照所载内容是否一致，要注意土地使用年限，这影响到商品房的价格构成。

　　第二条 商品房销售依据。

　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关________________________，商品房预售许可证号为_______________________。

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。如果属于预售商品房的，买受人应要求出卖人出示商品房预售许可证，检查商品房预售许可证的内容与实际是否相符，例如预售许可证上记载的建设单位与出卖人是否一致，项目所在位置与实际是否一致等。

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况。

　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：

　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。

　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

　　____________________________________________________________________。

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条是就所购商品房的基本情况作出的约定。签订时应尽量详细。需要注意的是，应尽量将套内建筑面积和分摊的公用建筑面积注明。房屋平面图是合同一个非常重要的附件，商品房的许多基本情况都是通过房屋平面图来反映的。应在房屋平面图上应该加盖开发商印章或合同专用章。

　　第四条 计价方式与价款。

　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为(________币)每平方米_____________元，

　　总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_______币)每平方米________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

　　3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

　　4、 ___________________________________________________________________ 。

　　说明：本条是就计价方式与价款作出的约定。文本给出了多种计价方式，但由于营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用"按套内建筑面积计算"和"按套(单元)计算"等方式。在签订本条时，消费者应该尽量争取以套内建筑面积计算单价，如果是现房，可以约定按套计价。

　　第五条 面积确认及面积差异处理。

　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第______________________种方式进行处理：

　　1、双方自行约定：

　　(1)____________________________________________________________________;

　　(2)____________________________________________________________________;

　　(3)____________________________________________________________________;

　　(4)____________________________________________________________________。

　　2、双方同意按以下原则处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比=────────────────×100%

　　合同约定面积

　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

　　说明：当双方选择按建筑面积或套内建筑面积计算房价时，合同约定面积(通常称为"暂测面积")有可能与实测面积不相符，本条的作用就是解决这一问题。

　　本条设计了两种处理方式：一是双方约定，二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。现在多数开发商还是倾向于选择双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，由买方按约定的单价补足房款;实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单价退还房款。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。因此，建议消费者择处理方式二，这对买方来讲是有利的。

　　第六条 付款方式及期限。

　　买受人按下列第___________________种方式按期付款：

　　1、一次性付款

　　____________________________________________________________________。

　　2、分期付款

　　____________________________________________________________________。

　　3、其他方式

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条约定的是买受人的付款方式及期限。文本规定了"一次性付款"、"分期付款"、"其他方式"等三种买方付款方式。实践中出现问题较多的是双方在"其他方式"中约定贷款方式付款的问题。贷款方式付款(又称按揭付款)是个人购房常用的付款方式。往往买卖双方在约定贷款方式付款时内容过于简单，如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，而没有规定非因买方过错导致按揭贷款无法办理时的处理办法。因此，这里建议消费者在签订该条时作出详细约定。并且在签订合同前先向银行咨询，在确定可以办理银行按揭贷款后，再决定是否签订购房合同。

　　第七条 买受人逾期付款的违约责任。

　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____________________种方式处理：

　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

　　(1)逾期在________________日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金，合同继续履行;

　　(2)逾期超过________________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

　　2.__________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于买受人逾期付款违约责任的处理。需注意的是，本条约定买受人的违约责任应与第九条出卖人逾期交房的违约责任相对等。

　　第八条 交付期限。

　　出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　1.该商品房经验收合格。

　　2.该商品房经综合验收合格。

　　3.该商品房经分期综合验收合格。

　　4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　5.__________________________________________________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

　　2、____________________________________________________________________;

　　3、____________________________________________________________________。

　　说明：本条规定的是卖方交付房屋的最后期限、交付条件、以及延期交付的免责事由。签订这一条时买卖双方最常见的争议是选择"该商品房经验收合格"还是"该商品房经综合验收合格"作为交付条件。这里建议选择"该商品房经综合验收合格"作为交付条件。

　　为了更好地保护买受人的利益，双方在约定出卖人延期交房的免责事由时，应当约定一个告知期限。

　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

　　1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

　　(1)逾期不超过___________日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，合同继续履行;

　　(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

　　2. ____________________________________________________________________。

　　说明：本条提供的第1种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金，合同继续履行;违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同。

　　逾期时间超过确定的天数时，如果买方选择解除合同，卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金;如果买方选择合同继续履行，则卖方应按违约天数支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。

　　逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划等开发商品不能控制的原因。在签订本条时为体现出公平原则，应注意与第七条的约定相一致。

　　第十条 规划、设计变更的约定。

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

　　(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

　　(2)____________________________________________________________________;

　　(3)____________________________________________________________________;

　　(4)____________________________________________________________________;

　　(5)____________________________________________________________________;

　　(6)____________________________________________________________________;

　　(7)____________________________________________________________________。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。实践中常遇到的问题是：根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到"影响到买受人所购买商品房质量或使用功能"的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。为减少误解，应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如"房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更"。

　　第十一条 交接。

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定本条还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型，使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明;9、其他需说明的问题。

　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

　　____________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。买受人可以和出卖人对一些可能发生的产权纠纷和债权纠纷的具体内容在空白行中作补充约定。

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

　　1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

　　2. ____________________________________________________________________。

　　3. ____________________________________________________________________。

　　说明：本条是规定出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。

　　本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准，但实践中附加的约定过于笼统。因此，在签订本条时装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体，比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等。

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

　　1.__________________________________________________________________;

　　2.__________________________________________________________________;

　　3.__________________________________________________________________;

　　4.__________________________________________________________________;

　　5.__________________________________________________________________。

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

　　1.__________________________________________________________________;

　　2.__________________________________________________________________;

　　3.__________________________________________________________________。

　　说明：本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺，以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等。公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等，具体项目以开发商的承诺为准。

　　第十五条 关于产权登记的约定。

　　出卖人应当在商品房交付使用后____________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____________项处理：

　　1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_________日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的____________赔偿买受人损失。

　　2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的_________%向买受人支付违约金。

　　3._________________________________________________________________ 。

　　说明：本条是出卖人提交办理产权证所需材料的时限和违约责任。向房产主管机关申办产权过户登记(俗称办产权)是买卖双方共同的义务，需要双方各自提供相应材料，协调配合。需要注意的是本条约定的期限并非买受人最终拿到产权证的时间，而仅仅是"出卖人提交办理产权证所需材料的时限"。

　　第十六条 保修责任。

　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

　　___________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于标的房产各部位保修期限的约定。具体的保修责任以《住宅质量保证书》〉的内容为准。

　　第十七条 双方可以就下列事项约定：

　　1、该商品房所在楼宇的屋面使用权___________________________________________________________________;

　　2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_________________________________________________________________;

　　3、该商品房所在楼宇的命名权_________________________________________________________________;

　　4、该商品房所在小区的命名权_________________________________________________________________;

　　5、_________________________________________________________________;

　　6、_________________________________________________________________。

　　说明：本条是关于标的房产的屋面、外墙面使用权以及所在楼宇、小区的命名权归属。小区或楼宇的名称由于往往和开发商的名称密切相联，因而在一定程度上承载和影响了企业的无形资产。因此，开发商一般都将本条的几项权利"约定"为归出卖人所有。但在实践中已经产生一些纠纷。建议约定为："归全体业主共同所有。"

　　第十八条 买受人的房屋仅作_________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

　　出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

　　_______________________________________________________________。

　　说明：本条规定包含两方面的内容，一方面是标的房产的用途及买方使用标的房产时的权利限制。用途一般可分为住宅、办公、商住等，应当与主管部门批准的用途一致。买受人不得擅自进行可能危及标的房屋和所在建筑安全的作业。

　　另一方面是有关买受人对建筑物公用部分所享有的权利和承担的义务的规定。权利主要体现为合理使用和排除他人妨碍，义务只要体现为分担物业管理等方面的费用。

　　第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第______种方式解决：

　　1.提交__________________________仲裁委员会仲裁。

　　2.依法向人民法院起诉。

　　说明：本条是关于争议的解决途径。

　　对于法院起诉，绝大多数买受人来讲比较熟悉。但是对于仲裁还有很多人不了解。仲裁之于诉讼，有以下几个特点：1、当事人有权选择处理争议的仲裁机构和仲裁员;2、仲裁实行一裁终局制;3、仲裁一般不公开进行。4、方便、快捷。4、仲裁机构本身没有强制执行机构，当事人不自动履行裁决的，由法院强制执行。

　　当事人选择仲裁时，经常出现不规范的约定。选择仲裁处理，必须明确、规范写明所选仲裁机构的名称。否则将有可能导致仲裁条款无效。

　　第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

　　第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　说明：本条是就合同附件的法律效力所做的说明。

　　第二十二条 本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

　　出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

　　第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

　　第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向_______________________________申请登记备案。

　　说明：向主管部门备案只是行政管理的一种措施，是出卖人的一种义务，不是合同生效的要件，因此，没有备案并不影响合同效力。

　　出卖人(签章)：　　　　　　　　 买受人(签章)：

　　【法定代表人】：　　　　　　　　 【法定代表人】：

　　【委托代理人】：　　　　　　　　 【委托代理人】：

　　(签章)　　　　　　　　　 【　　　　　 】：

　　(签章)

　　______年______月______日　　　　　　　　______年______月______日

　　签于　　　　　　　　　　　　　　　　　　签于

　　附件一： 房 屋 平 面 图

　　附件二： 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

　　附件三： 装饰、设备标准

　　1.外墙：

　　2.内墙：

　　3.顶棚：

　　4.地面：

　　5.门窗：

　　6.厨房：

　　7.卫生间：

　　8.阳台：

　　9.电梯：

　　10.其他：

　　附件四：合同补充协议