房屋买卖合同被宣告无效之后该怎么处理?

　　摘要：关于和精神病人签订房屋买卖合同有效吗?房屋买卖合同被宣告无效之后该怎么处理?房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费?这一系列的问题。下文上海房产律师咨询将详细解答。

　　1、和精神病人签订房屋买卖合同有效吗?

　　《民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”房屋买卖属于重大的民事活动，需要完全民事行为能力人实施。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人都不能实施，因此精神病人(不论是不能辨认自己行为的精神病人还是不能完全辨认自己行为的精神病人)都不能从事房屋买卖行为。

　　《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”精神病人是无民事行为能力或者限制民事行为能力人，不具备房屋交易相应的民事行为能力，其所从事的民事法律行为无效。

　　《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于合同无效的法律责任(有人将之称之为缔约过失责任)，无民事行为能力人或限制民事行为能力人一般没有责任能力(即没有承担责任的资格)，自然也不需为此承担责任。具体到房屋买卖中，因精神病人对此重大交易没有行为能力，不能够从事此种交易，因此所导致的合同无效也不宜认定为其有过错，不需承担赔偿责任。

　　2、房屋买卖合同被宣告无效之后该怎么处理?

　　房屋买卖合同被宣告无效后，一般可能产生以下法律后果：

　　(1)出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

　　(2)有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　(3)在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

　　(4)因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

　　(5)涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

　　3、房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费?

　　房屋买卖合同签订后，买受人取得了合同约定的房屋使用权的，应当认定买受人因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，但是对占用期间的房屋使用费应当按照什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。