房地产企业破产，购房者怎么办？

摘要：房屋买卖合同签订后，卖方承担交付房屋和协助办理产权登记的义务，买方承担支付购房款的义务。但是如果房地产企业破产，购房人已缴纳全部购房款但房屋未建成、未交付或尚未办理产权登记，此时怎么办？下文上海房产律师咨询为您详细讲述。

房屋买卖合同签订后，卖方承担交付房屋和协助办理产权登记的义务，买方承担支付购房款的义务。房地产企业破产的，若购房人已缴纳全部购房款但房屋未建成、未交付或尚未办理产权登记，属债务人单方未履行的合同。由于购房人已单方面向房地产企业完成了信用授予，购房人的权利原则上属于破产债权。但同时应当考虑《物权法》的规定。首先，房屋已建成且已办理产权登记，只是房地产企业尚未实际交付房屋的，由于购房人享有所有权，且该所有权经由产权登记已具备对抗作为第三人的破产债权人和管理人的效力，购房人可以行使取回权。其次，房屋已建成、交付，但尚未办理产权登记的，由于所有权无法对抗作为第三人的破产债权人和管理人，原则上购房人不得行使取回权。但因房地产开发商的原因未办理产权登记或未及时办理的，可以例外认定购房人的取回权。最后，如果房屋已建成、未交付，购房人未办理产权登记但已经在产权登记上记载的方式办理了预告登记的，因该预告登记有一定的公示效力，购房人有要求管理人等完成产权登记并返还房屋。与此相对，房屋未建成、或未交付和尚未办理产权登记，购房人支付了部分购房款的，不管购房人是否是消费者，是否分期付款，是否办理了银行贷款，都属于双方均未履行完毕的合同。此时，管理人决定继续履行房屋买卖合同的，债务人对购房人产生的债务为共益债务。另外，因破产程序受理前已经逾期交付而产生的损害赔偿请求权作为破产债权处理，而受理后逾期交付房屋产生的损害赔偿请求权可参照受理后的利息作全额免责处理。

即便如此，购房人支付了全额购房款又不具备取回权的情形之下，以及合同解除后购房人的购房款作为共益债务来处理但因破产财产不足无法清偿所有共益债务的情形之下，仍不能充分保障购房人的利益。此时，购房人购房款、工程价款优先受偿权和抵押权的优先顺位问题就变得极其重要。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称“《批复》”)规定，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或大部分购房款的“消费者”买受人。其后，2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》把消费者的范围限定在购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%的情形。《批复》一般理解有两个理论依据，一是德国法上的物权期待权理论，二是个人消费者的居住权或生存权。

由于购房消费者在签订合同过程中往往处于弱势地位，除在破产法框架里采禁止行使解除权理论以及共益债务说等来最大限度保障购房人的权益外，还应从立法论角度寻求新的解决途径。在这一点上，日本法上的经验具有启发意义。在日本，签订期房买卖合同时购房人一般只支付相当于全部价款5%的定金或购房款，待房屋建成、房地产企业履行交房和办理产权登记义务时，支付剩余房款。这种实务做法与战后日本为保护期房购房消费者采取的种种制度性努力有关。为实现不动产行业的健康发展，日本政府在1952年颁布实施了《宅地建筑物交易法》。1971年，为保护个人期房购房消费者的权益，该法做出新规定原则上禁止房地产业者出售期房。同时，考虑到房地产企业的资金周转问题，该法又规定，在完成期房“定金等的保全措施”的前提之下允许期房交易。“定金等的保全措施”旨在降低期房个人消费者的资金风险，即为了确保房地产企业倒闭等时，保证消费者的定金或其他预付金能够返还。考虑到实践中现房买卖中也存在房屋交付之前购房人支付定金或预付金从而房地产企业破产后购房人的权益受损的情形，1988年日本修订了《宅地建筑物交易法》，规定新房或二手房等现房交易适用定金等的保全措施制度。并且，现房交易中，房地产企业可以将定金等提存保管于指定保管机构。

(原文标题：论房地产企业破产中购房消费者的权利保护——消费者保护和债权人可预测性的平衡)